Nieuchomości: na krakowskim rynku pierwotnym ceny spadają szybko i selektywnie

„Zagregowane dane wskazują, że krakowski rynek pierwotny szybko adaptuje się do warunków ograniczonego popytu. W branżowych raportach można znaleźć informacje o kilkunastoprocentowej redukcji cen ofertowych, która dokonała się w ubiegłym […]

Krakow_rynek_staremiasto„Zagregowane dane wskazują, że krakowski rynek pierwotny szybko adaptuje się do warunków ograniczonego popytu. W branżowych raportach można znaleźć informacje o kilkunastoprocentowej redukcji cen ofertowych, która dokonała się w ubiegłym roku. Po dokładniejszym przeanalizowaniu informacji dostarczanych przez deweloperów okazuje się jednak, że znaczący spadek cen ofertowych wystąpił tylko w kilku dzielnicach” – pisze Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.com.

Bieżanów – Prokocim w awangardzie cenowych zmian

Krakowski rynek pierwotny często zaskakuje analityków. Podobna sytuacja ma miejsce obecnie. Można się o tym przekonać analizując poniższy wykres. Przedstawia on zmianę średniej ofertowej ceny 1 mkw. w poszczególnych dzielnicach miasta (od czerwca 2012 roku do marca 2013 roku).
Interesujące zjawisko cenowe, o którym już wspomniano dotyczy dzielnicy Bieżanów -Prokocim. Należy ona do obszarów wyróżniających się największym spadkiem ceny jednostkowej (patrz poniższy wykres). Zaskakujący jest fakt, że koszt zakupu 1 mkw. bieżanowskich i prokocimskich lokali już w czerwcu 2012 roku był niski. Pozostałe dzielnice, w których odnotowano intensywną przecenę (Stare Miasto i Grzegórzki) są postrzegane jako lokalne enklawy prestiżu. Odzwierciedla to poziom przeciętnej ceny jednostkowej (powyżej 7500 – 8000 złotych/mkw.).


Kraków analiza marzec wyk1„O specyfice krakowskiego rynku świadczy to, że znaczące korekty cenowe dotyczą tylko obszarów, które są „tanie” albo „drogie”. W przypadku tych dzielnic, które charakteryzują się przeciętnym poziomem cen jednostkowych (6000 – 6500 złotych/mkw.) nie odnotowano znaczącej przeceny” – mówi Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com. Do wyjątków można zaliczyć tylko Czyżyny i Prądnik Biały (patrz poniższe zestawienie).
Warto również odnotować, że największe wzrosty przeciętnej ceny jednostkowej dokonały się na terenach, które w połowie ubiegłego roku były „najtańsze” (Nowa Huta oraz Łagiewniki). Wspomniane obszary pod względem kosztów zakupu 1 mkw. ustępują teraz Dzielnicy XII (Bieżanów – Prokocim).

Analizowane przekształcenia cenowe znajdują odzwierciedlenie na kolejnym wykresie. Przedstawia on zróżnicowanie przeciętnej ceny ofertowej w poszczególnych dzielnicach Krakowa (dla czerwca 2012 roku i marca 2013 roku).
Dane, które zostały zaprezentowane poniżej wskazują, że Bieżanów-Prokocim cechuje się najniższym poziomem średniej ceny ofertowej (około 244 000 złotych). Nieco wyższe wartości odnotowano w Czyżynach i Nowej Hucie (około 305 000 złotych). Przeciętny poziom ceny ofertowej dla wszystkich przeanalizowanych dzielnic Krakowa nieznacznie przekracza 390 000 złotych.

Kraków analiza marzec tab1


Kraków analiza marzec wyk2Dostępność tanich lokali deweloperskich nie wszędzie wzrosła…

W ramach uzupełnienia warto przeanalizować dostępność krakowskich mieszkań deweloperskich, których cena jednostkowa nie przekracza 6000 złotych/mkw. Ze względu na ograniczone możliwości finansowe nabywców właśnie takie, niedrogie lokale cieszą się największym zainteresowaniem.
Nietrudno zauważyć, że kilka dzielnic cechuje się bardzo wysokim udziałem nowych mieszkań o niskiej cenie jednostkowej (patrz poniższa tabela). „W przypadku Bieżanowa-Prokocimia i Nowej Huty żaden lokal nie przekracza ustalonego progu cenowego (6000 złotych/mkw.). W Czyżynach odsetek tanich mieszkań też jest bardzo wysoki (97%)” – zauważa Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.
Dwie spośród wspomnianych dzielnic (Bieżanów – Prokocim i Czyżyny) wyróżniają się największym wzrostem jeżeli chodzi o udział niedrogich ofert deweloperskich (odpowiednio: 35,00 punktu procentowego i 29,22 punktu procentowego). Znaczącą, dodatnią zmianę odnotowano także w Prądniku Białym (13,55 punktu procentowego).
Krakowski rynek pierwotny: zmiana udziału mieszkań, których cena jednostkowa nie przekracza 6000 złotych/mkw. (czerwiec 2012 r. – marzec 2013 r.)

Kraków analiza marzec tab2

Warto zwrócić uwagę na niekorzystne zmiany cenowe, które dokonały się w kilku dzielnicach Krakowa. Najbardziej niepokojąca jest sytuacja Łagiewnik. W połowie ubiegłego roku ten peryferyjny obszar odznaczał się wysokim odsetkiem tanich ofert (około 76%). Po upływie trzech kwartałów ich udział zmalał do 50%. Niekorzystne przekształcenia miały też miejsce w pięciu dzielnicach, które charakteryzują się przeciętnym poziomem cen ofertowych i dużą podażą nowych mieszkań. Mowa o Prądniku Czerwonym, Podgórzu Duchackim, Krowodrzy, Podgórzu i Bronowicach (patrz powyższa tabela). „W obliczu tych niepokojących zmian stwierdzenie o selektywnym spadku cen krakowskich lokali nabiera szczególnego znaczenia” – podsumowuje Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.com.